부동산 등기절차의 개시에 대해 알아보기

부동산 등기절차의 개시에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 등기절차와 관련하여 지난 포스팅에서부터 등기절차의 총론에 대해 알아보기 시작했는데요. 등기절차의 개관과 함께 등기신청의 당사자 능력, 즉 등기신청의 적격사유에 대해 자세히 살펴보았습니다. 등기 신청을 할 수 있는 자에 대해서는 크게 4가지로 나누어 살펴볼 수 있었는데요. 자연인과 법인, 그리고 법인 아닌 사단 또는 재단과 민법상의 조합이 이에 해당하는 등기신청할 수 있는 자들이었습니다.

 

이번 포스팅에서는 등기절차의 개시에 대해서 항목별로 나누어 자세히 살펴보는 시간을 가져보려고 하는데요. 등기절차에 있어서 가장 기본이 되는 신청주의 원칙과  등기관의 직권 등기로 나누어서 항목별로 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

부동산 등기절차 총론에 들어와서 가장 먼저 살펴보게 되는 내용 중 하나가 바로 등기절차의 개시라고 할 수 있는데요. 이는 등기절차에 있어서 기본이 되는 원칙과 이에 대한 용어 정리 및 자세한 설명을 하는 파트라고 보시면 되겠습니다.

 

등기절차의 개시에 대해서는 먼저 신청주의 원칙과 등기관의 직권등기, 이렇게 두 가지로 나누어 살펴볼 수 있는데요. 신청주의 원칙이 말 그대로 등기절차의 개시에 있어서 기본적인 원칙이 되는 것이고, 등기관이 직권으로 등기할 수 있는 부분은 원칙의 예외에 해당하는 부분으로 볼 수 있겠습니다.

 

신청주의 원칙

부동산 등기는 등기를 하고자 하는 당사자의 신청이나 혹은 관공서의 촉탁에 의해 하는 것을 원칙으로 합니다. 하지만 만약 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 그렇지 않습니다. 이는 부동산등기법 제22조 제1항에서 규정하고 있는 내용인데요. 법률에 다른 규정이 있는 경우의 대표적인 예가 바로 등기관의 직권등기를 들 수 있습니다. 반면에 관공서의 촉탁에 의한 등기도, 그 기본적인 성질은 신청에 의한 등기가 되므로, 현행 부동산등기법은 등기에 관해 지극히 '신청주의'를 띄고 있다고 할 수 있겠습니다.

 

당사자의 신청에 의한 등기

부동산 등기를 하기 위해서는 이와 가장 밀접한 이해관계를 갖고있는 사람이 바로 등기신청의 당사자가 되기 때문에, 그들로 하여금 등기를 신청하도록 하는 것이 가장 신속하고 정확하게 등기를 갖출 수 있기 때문에 당사자의 신청에 의한 등기를 기본 원칙으로 하는 것입니다.

 

결국 사적 자치의 원칙이 적용된다고 볼 수 있는 등기신청은 다른 말로 임의신청주의를 원칙으로 한다고 볼 수 있습니다. 하지만 이 원칙에도 일정한 의무를 지우고 있는데요. 부동산등기법 제35조와 제41조, 제43조에서는 부동산의 표시변경등기와 멸실등기에 대해서는 소유권의 등기명의인에게 반드시 1개월 이내에 등기를 신청하도록 하고 있습니다.

 

관공서의 촉탁에 의한 등기

당사자의 신청에 의한 등기 외에도 관공서가 직접 나서서 등기를 촉탁하는 경우도 있는데요. 이를 관공서의 등기 촉탁이라고 합니다. 이같은 촉탁등기는 성질상 신청에 의한 등기라고 볼 수 있으므로, 법률에 다른 규정이 없는 이상 신청에 따른 등기에 관한 규정인 부동산등기법 제22조 제2항의 규정을 준용합니다.

 

촉탁등기의 대표적인 예를 몇 가지 들어보면, 법원의 결정에 따라 행하는 가압류등기나 가처분등기, 그리고 경매개시결정등기 등이 있습니다. 또한 체납처분에 따른 세무서의 압류등기도 그 예라고 할 수 있고, 그 밖에는 관공서가 거래의 일방인 당사자가 되어 촉탁등기를 하는 경우도 이에 해당합니다.

 

 

등기관의 직권등기

앞서 보았던 신청주의 원칙과는 반대로, 등기관이 직권으로 등기를 할 수 있는 예외적 규정도 있는데요. 이는 부동산등기법 제22조 제1항에서 규정하고 있는 내용입니다. 등기절차는 본래 당사자의 신청이나 관공서의 촉탁이 있어야 한다는 원칙을 갖고 있지만, 그러한 경우가 아니더라도 법률에서 다른 규정이 있는 경우라면 예외적으로 개시될 수 있다는 내용인데요. 현행법상 그러한 예외적인 경우로서 가장 대표적인 예가 바로 등기관의 직권에 의한 등기를 들 수 있습니다.

 

등기관이 직권으로 등기를 할 수 있는 경우는, 직권에 의한 소유권 보존등기와 변경등기, 그리고 직권에 의한 경정등기를 들 수 있는데요. 이러한 3가지 경우가 바로 등기신청주의의 예외라고 볼 수 있겠습니다.