부동산 등기 절차에 있어서 등기 신청의 당사자 능력에 대해 알아보기

부동산 등기 절차에 있어서 가장 먼저 등기 신청 당사자의 능력에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

지난 포스팅에서는 구분건물에 있어서 대지권에 관한 등기에 대해 알아보았는데요. 대지사용권과 대지권을 구분하여 살펴보았고, 동시에 대지권에 관한 등기에 있어서 대지권의 목적인 토지의 표시와 대지권의 표시, 그리고 대지권 등기의 효력에 대해서 자세히 알아보았습니다.

 

우리가 이렇게 부동산을 취득하거나 이용하는데에 있어서 등기라는 것은 항상 등장하게 되는 주요 요소인데요. 이와같은 각종 등기를 어떤 절차에 따라 하게 되는지에 대해 지금부터 살펴보도록 하려고 합니다. 등기에 관한 개략적이고 전체적인 내용을 설명하고 있는 부분이 바로, 등기절차의 총론이 되겠는데요. 이번 포스팅에서는 이 등기절차 총론 부분의 시작이 되는, 등기 신청의 당사자 능력, 즉 등기신청의 적격요건에 대해서 먼저 살펴보겠습니다.

 

 

부동산 등기신청에 있어서 신청 당사자의 능력에 관한 요건들이 있는데요. 이를 등기신청적격이라고도 표현합니다. 이러한 등기신청의 당사자 능력과 관련하여, 자연인과 법인, 그리고 법인 아닌 사단 혹은 재단과 민법상의 조합, 이렇게 4가지로 구분하여 살펴볼 수 있겠습니다.

 

자연인

민법 제3조에 의하면 사람은 누구나 살아있는 동안에는 권리와 의무의 주체가 되기 때문에, 자연인이라면 피성년후견인이나 피한정후견인, 혹은 미성년자 등과 같은 제한능력자라고 하더라도 누구나 등기명의인이 될 수 있습니다. 즉, 살아있는 사람은 누구든 등기신청의 당사자능력을 갖추었다고 할 수 있겠습니다.

 

법인

법인은 사법인이든 공법인이든지간에 아무 관계 없이 그 자체로 권리능력이 있기 때문에, 해당 법인의 명의로 등기 명의인이 될 수 있습니다. 이는 앞서 살펴본 자연인과 마찬가지로 생각하면 되겠는데요. 한편 이에 대해 조금 더 구체적으로 구분을 해본다면, 국가 혹은 시·군·자치구와 같은 지방자체단체는 공법인으로서의 성질을 가지고 있기 때문에 그의 명의로 등기를 할 수 있습니다. 하지만, 읍·면·동은 지방자치단체에 해당하지 않기 때문에 원칙적으로 그 명의로는 등기를 할 수 없습니다.

 

다만, 이 부분에서도 예외가 존재하는데요. 동이나 리와 같은, 자연부락이 그 부락의 주민들을 구성원으로 하여 고유한 목적을 갖고 의사결정 기관과 해당 대표자를 두어서 독자적으로 활동하는 사회조직체라고 한다면, 이러한 경우에는 법인 아닌 사단으로도 볼 수 있기 때문에 등기명의인이 될 수 있습니다.

 

법인 아닌 사단 혹은 재단

법인 아닌 사단 혹은 재단이란?

법인 아닌 사단 혹은 재단이라고 하면, 하나의 단체로서의 실질을 가지고, 동시에 정관이 있으며 그 대표자도 존재하지만, 법인설립 등기를 하지 않았기 때문에 민법상의 권리능력이 인정되지 않은 단체를 말합니다. 대표적으로는 종중이나 문중, 또는 교회나 아파트입주자대표회의 등이 이에 해당한다고 볼 수 있습니다.

 

법인 아닌 사단 혹은 재단의 등기신청 당사자능력

부동산등기법 제26조 제1항에서는, 종중이나 문중, 그 밖에 대표자나 관리인이 있는 법인이 아닌 사단이나 재단에 속하는 부동산의 등기에 대해서는 해당 사단이나 재단을 등기권리자 혹은 등기의무자로 한다고 규정하여, 등기명의인이 될 수 있는 자격을 부여해주고 있습니다.

 

민법상의 조합

민법상 조합의 의의

두 명 이상이 같이 출자를 하여 공동사업을 경영할 것을 약정하는 상호간의 법률행위를 두고 이를 조합 계약이라고 하는데요. 조합은 이러한 조합 계약에 의해 성립된 것을 말합니다. 대표적으로는 각종 동업관계나 발기인조합 등이 있습니다.

 

민법상 조합의 등기신청적격

민법상의 조합은 법인과 같은 실질이 없기 때문에 조합 자체의 명의로 등기를 할 수는 없고, 조합원 전원의 이름으로 합유등기를 해야 합니다.

 

단, 민법상 조합과 다르게, 농업협동조합이나 혹은 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축 조합 등은 법적인 성질이 법인과 같기 때문에 그 명의로 등기를 할 수 있습니다.