부동산 변경등기의 절차에 대해 알아보기

부동산 변경등기의 절차에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

앞선 내용에서는 소유권 이외의 권리에 대한 등기절차에 대해 각각의 권리들에 따라서 요구되는 등기절차들을 살펴보았는데요. 용익물권과 담보물권으로 나누어서 알아보았고, 그 중에서 가장 중요한 부분은 바로 저당권과 관련된 등기절차였습니다. 저당권등기는 담보물권 중에서도 다른 권리들과 다르게 담보물권적 성격과 용익적 성격을 동시에 갖고있는 권리였는데요. 그렇다보니 해당 등기절차에 있어서 굉장히 복잡한 과정들이 있고, 이와 동시에 관련 판례들도 굉장히 많았습니다.

 

이번 포스팅부터는 이제 가등기와 부기등기, 그리고 말소등기 등에 대해 확실히 숙지하고, 동시에 변경등기와 경정등기로 나누어서 살펴보는 시간을 가져보겠습니다.

 

 

변경등기는 등기된 사항의 일부분이 실제 내용과 후발적으로 달라진 경우에 이를 다시 정정하여 일치되게 하기 위한 등기를 말하는데요. 변경등기는 변경을 하는 내용에 따라서 표제부 부분을 변경하는 부동산의 표시 변경등기와 갑구나 혹은 을구에 변경을 하는 권리의 변경등기, 그리고 등기명의인의 표시변경등기로 구분할 수 있습니다.

 

부동산의 표시 변경등기

표제부의 등기사항

토지 등기기록부의 표제부에는 표시번호와 접수 연월일, 그리고 소재와 지번, 지목과 면적 및 등기 원인 등을 기록하는데요. 이는 부동산등기법 제34조에서 규정하고 있습니다.

 

아울러 건물의 경우에는 해당 등기기록부의 표제부에 표시번호와 접수연월일, 그리고 소재 지번 및 건물번호, 또한 건물의 종류와 구조 등에 대해 기록하는데요. 이는 부동산등기법 제40조에서 규정하는 내용입니다.

 

등기 사유

변경등기의 사유에 대해 살펴보면, 행정구역이나 혹은 행정구역의 명칭에 있어서 변경사항이 있거나 토지의 분할 및 합병, 지목변경 등의 사유로 표제부의 등기사항 부분에 변경이 있게 된 경우에는 등기기록부의 표제부 부분에 있어서 변경등기의 사유가 됩니다. 이는 부동산등기법 제35조와 제41조 제1항에서 규정하고 있습니다.

 

등기 절차

부동산 변경등기의 등기 절차는 신청에 의한 변경등기의 경우와 직권에 의한 변경등기, 이렇게 두 가지로 나누어서 살펴볼 수 있습니다.

 

먼저 신청에 의한 변경등기를 알아보면, 부동산 표시 부분에 변경사유가 있는 경우, 제일 먼저 대장의 표시에 대해 변경등록을 하고 대장을 첨부하여 이를 신청해야 합니다.

 

토지의 분할이나 합병 등과 같이 토지 등기기록부의 등기사항 부분에 변경된 내용이 있는 경우와 건물의 분할이나 구분, 혹은 합병 등과 같이 건물 등기기록의 등기사항 부분에 변경된 내용이 있는 경우에는 해당 토지나 건물의 소유권을 갖고 있는 등기 명의인은 해당 사실이 있었던 때로부터 1개월 안에 해당 등기를 신청해야 합니다. 이는 부동산등기법 제35조와 제41조 제1항에서 규정하는 내용입니다.

 

아울러 부동산의 표시에 관한 내용에 대해 변경등기를 하는 경우에는 언제나 주등기 방식으로 변경을 실행하며, 종전에 있었던 표시에 관한 등기를 말소한다는 표시를 해야 합니다. 이는 규칙 제73조와 제87조 제1항에서 규정하는 내용입니다.

 

이와 같이 신청에 의한 변경등기와는 다르게, 직권에 의한 변경등기를 살펴보면, 행정구역이나 혹은 해당 명칭이 변경되는 경우에는 등기기록상에 기록되어있는 행정구역이나 혹은 해당 명칭에 대해서 변경등기가 있는 것으로 보는데요. 이는 부동산등기법 제31조에서 규정하고 있습니다. 이 경우에는 변경등기의 공시를 명확하게 해야하기 때문에 담당 등기관은 그의 직권으로 부동산의 표시변경에 대한 등기를 할 수 있습니다.

 

권리의 변경등기

권리의 변경등기의 의의에 대해 먼저 살펴보면, 이미 등기가 완료되어있는 권리의 내용에 있어서 변경사항이 생긴 경우, 변경되어진 사항에 대한 실체관계와 등기의 기록을 일치하기 위해 진행하는 등기를 말합니다. 이에 대한 예시를 들어보면, 전세권에서의 전세금 증감이나 혹은 근저당권에서의 채권최고액의 변경, 그리고 지상권에서의 지료의 증감이나 혹은 각종 권리들의 존속기간이 변경된 경우 등을 들 수 있겠습니다.

 

권리의 변경등기 실행

권리의 변경등기는 이를 실행하기 위해 등기상의 이해관계인이 없다거나, 혹은 이해관계인이 있는 경우라도 해당인의 승낙서나 혹은 여기에 대항할 수 있는 재판 등의 등본을 첨부자료로 제출한 때에는 부기등기의 형식으로 변경등기를 실행하는데요. 이는 부동산등기법 제52조에서 규정하고 있고, 이렇게 권리의 변경등기를 실행한 이후에는 변경 전의 등기사항 부분을 말소해야합니다.