부동산 전세권 등기와 저당권 등기

부동산 전세권 등기와 저당권 등기에 대해 자세히 알아보도록 할 텐데요.

 

지난 포스팅에서는 소유권 이외의 권리에 대한 등기절차에 있어서, 용익물권과 담보물권 중 가장 먼저 용익물권에 대한 등기절차를 살펴보는 시간을 가져보았습니다. 용익물권에는 지상권과 지역권, 그리고 전세권이 있는데, 이 중에서 지상권과 지역권에 대한 등기 절차에 대해 그 의의와 함께 등기 신청인, 그리고 등기신청의 정보 및 내용에 관해서 상세히 알아보았습니다.

 

이번 포스팅에서는 앞선 내용에 이어서, 용익물권의 마지막 권리인 전세권에 대한 등기절차와 함께, 담보물권으로 넘어가서 담보물권 중 가장 핵심이 되는 권리이자, 물권 전체로 봤을 때에도 가장 중요한 권리 중 하나인 저당권에 의한 등기 절차에 대해 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

 

 

전세권 등기의 절차

전세권은 앞서 설명드린 바와 같이, 민법에서 규정하고 있는 용익물권 중 하나인데요. 이는 민법 제303조 제1항에서 규정하고 있습니다. 전세권은 전세금을 지급하는 조건으로 하여 타인의 부동산을 점유하고 해당 부동산의 용도에 따라서 사용 및 수익하는 용익물권을 말합니다.

 

앞서 살펴보았던 지상권이나 지역권이 토지에만 국한되어 설정할 수 있는 권리인데 반해, 전세권의 경우에는 토지 뿐만이 아니라 건물에 대해서도 설정할 수 있다는 점이 큰 차이라고 볼 수 있겠고요. 전세권은 비록 용익물권에 속하지만, 특이하게도 경매신청권과 우선변제권이 인정된다는 점에서 담보물권적 성격도 같이 갖고있다고 할 수 있겠습니다.

 

전세권 등기의 신청인

전세권설정 등기에 있어서, 전세권을 영위하려는 전세권자가 등기 권리자가 되고, 전세권을 설정해주는 자가 등기 의무자가 되어 공동으로 신청해야 합니다.

 

전세권 등기 신청에 있어서 정보의 내용

지상권이나 지역권과 마찬가지로, 전세권 등기 신청에 있어서도 해당 정보의 내용에 대해서는 필요적 기재사항과 임의적 기재사항으로 나눌 수 있고, 이는 부동산등기법 제72조에서 규정하고 있는 내용입니다.

 

전세권 등기신청 정보에 있어서 필요적 기재사항은 가장 먼저 전세금이나 혹은 전전세금을 들 수 있겠는데요. 전세금 또는 전전세금은 전세권이 발생의 필수 요건이기 때문에 전세권 혹은 전전세권 설정 등기의 신청 정보에 반드시 기록이 되어야 하는 내용이라고 할 수 있겠습니다.

 

아울러 전세권이나 전전세권의 설정 범위를 따져보면, 이는 앞서 살펴보았던 지상권 혹은 지역권과 마찬가지로 전세권이나 전전세권의 목적이 되는 부동산의 범위를 기준으로 판단하여 기록해야 합니다.

 

이러한 필요적 기재사항과 함께, 전세권 등기 신청에 있어서는 임의적 기재사항도 있는데요. 예를 들면 전세권의 존속기간이나 혹은 위약금, 전세권 양도금지특약, 전세권목적물의 담보제공 금지 내용, 기타 전전세 금지특약이나 임대차 금지 내용 등과 같은, 특별한 약정이 있는 경우에만 기록합니다.

 

저당권 등기의 절차

민법에서 물권에 관한 규정을 논할 때, 가장 중요하게 다루는 부분이 바로 담보물권에 속하는 저당권일 텐데요. 그만큼 저당권은 매우 복잡한 구조로 법률 규정이 이루어져있고, 저당권과 관련된 해당 판례들도 무수히 많이 존재합니다.

 

저당권은 민법 제356조에서 규정하고 있는데요. 채무자나 혹은 물상보증인을 포함한 제3자가 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고 해당 담보가치에 대해서만 지배를 하고 있다가, 만약 채무의 변제가 없는 경우에 이를 경매에 붙여서 해당 목적물로부터 우선변제를 받을 수 있는, 즉 담보물권에 해당하는 것을 말합니다.

 

민법이 아닌 부동산등기법에서 보았을 때, 저당권의 목적물이나 권리가 될 수 있는 것은 소유권과 지상권, 그리고 전세권에 한합니다. 여기서 한 가지 주의할 점은, 저당권은 소유권에 있어서 그 일부인 지분에 대해 설정할 수는 있지만, 소유권이라는 권리가 아닌, 부동산의 일부에 대해서는 설정할 수 없습니다. 아울러 저당권은 배타적인 권리라고 할 수 없기 때문에 동일한 부동산에 있어서 순위가 같거나 혹은 다른 수개의 저당권을 같이 설정할 수도 있습니다.

 

저당권 설정등기의 신청인

저당권 설정등기는 저당권자가 등기 권리자가 되고 저당권을 설정해주는 자가 등기의 의무자가 되어 반드시 공동으로 신청해야 합니다.

 

아울러 저당권이 소유권을 목적으로 하는 경우에는 부동산등기법 제52조 제3호에서 규정하는 내용에 따라서, 소유권자가 저당권을 설정한 경우에는 주등기로 저당권을 실행하게 되지만, 만약에 지상권이나 혹은 전세권을 목적으로 하는 경우에는 주등기가 아닌 부기등기로 저당권 등기를 실행해야 합니다.