부동산등기 총칙에서 등기할 사항에 대해 알아보기

부동산등기 총칙에서 등기할 사항에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산등기법에 있어서 가장 첫 단원인 부동산등기 총칙에 대해 지난 포스팅에서는 서설 부분을 살펴보았는데요. 해당 부분에서는 물권의 공시제도와 함께 부동산등기의 의의에 대해 자세히 알아보는 시간을 가져봤습니다.

 

이어서 이번에는 부동산등기 총칙 부분 중에서 서설을 제외하고 가장 먼저 설명해야 하는 부분인, 등기할 사항에 대해 알아볼 텐데요. 부동산 등기를 해야 할 사항에 대한 정의와 함께, 부동산 등기의 표제부에 등기할 사항과 갑구와 을구에 등기할 사항에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

등기할 사항의 의의

부동산 등기법에 있어서 등기할 사항의 뜻은, 등기 기록에 기록할 수 있는 사항, 혹은 기록해야 하는 사항을 말합니다. 즉, 등기기록에는 부동산 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와, 그리고 부동산 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구 및 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구로 나눌 수 있습니다. 이는 부동산공시법 제15조 제2항에서 규정하고 있는 내용인데요. 간단하게 정리해보면, 부동산 등기부, 즉, 등기할 사항은 표제부와 갑구 및 을구로 구분할 수 있다고 보면 되겠습니다.

 

표제부에 등기할 사항인 부동산

민법에서 정의하고 있는, 등기의 대상이 되는 부동산은 토지와 그 정착물을 말하는데요. 정착물 중에서 토지와 별도로 등기의 대상이 되는 것이라고 하면, 결국 건물에 한하기 때문에 부동산 중에서 토지와 건물만이 등기의 대상이 될 수 있다고 하겠습니다.

 

토지

등기의 대상이 될 수 있는 토지는 등기를 하기 전에, 공간정보 구축 및 관리 등에 관한 법령에 의해 지적공부에 하나의 필지(1필지)로 먼저 등록이 되어있어야 하는데요. 1필지로 등록이 되기 위해서는 공간정보 구축 및 관리 등에 관한 법령에서 규정하고 있습니다. 

 

그런데, 아무리 토지라고 하더라도 사적 소유의 대상이 되지 못하는 공유수면, 즉 바다의 아래에 있는 토지 등은 등기의 대상이 될 수 없습니다. 하지만 거꾸로 사적인 소유의 대상이 될 수 있는 토지가 만약에 공용의 제한을 받게 되더라도 이는 등기의 대상이 될 수 있는데, 그 예로 도로법상의 도로나 하천 등이 이에 해당됩니다.

 

건물

건물의 의미를 살펴보면, 토지에 정착하여 지붕과 벽을 갖춘 토지의 정착물을 맗고 일정한 용도로 계속 사용될 수 있거나 그렇게 사용되고있고, 쉽게 이동이나 해체를 할 수 없는 것을 말합니다. 등기부에서는 그 편성이나 구성에 따라서 건물을 다시 일반건물과 구분건물로 나눌 수 있습니다.

 

건물의 갯수를 알아볼 때에는 건물의 물리적인 구조 뿐만 아니라 소유자의 의사 등을 고려하여 정하게 됩니다. 따라서 구조상으로나 이용상으로도 독립성을 갖추고 있어서 소유자의 의사에 따라서 일반건물로 등기를 할 수도 있고 혹은 구분건물로도 등기할 수도 있습니다.

 

갑구와 을구에 등기할 사항인 권리

부동산공시법 제3조의 내용에 따라 등기는 부동산의 표시와 소유권이나 지상권, 지역권 및 저당권 등의 각종 권리등의 제한 및 소멸 등에 관해 할 하여야 합니다.

 

등기의 대상이 되는 권리는 원칙적으로 볼 때 토지와 건물에 대한 물권이 되는데요. 이를 다시 말하면 부동산 물권이라고 볼 수 있습니다. 하지만 물권 중에서도 점유권과 유치권은 물건을 현실적으로 점유하고 있는 경우에만 인정이 되는 권리이기 때문에 등기의 대상이 되지 않습니다.